1.Bauplatz.org - Entwurf des Bauplatz /Grundstücks Kaufvertrages  genau prüfen, oder prüfen lassen.
Der Kaufvertrag dokumentiert den freien Willen beider vertragschließenden Parteien und gibt die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen wieder.
Der Notar verfasst den Vertragsentwurf, der den Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Überprüfung ausgehändigt wird.
Den Kaufvertragsentwurf bitte genau prüfen, gegebenenfalls mit Hilfe eines unabhängigen Fachanwaltes.
Denn der beurkundende Notar ist kein Interessenvertreter des Käufers, obwohl er in der Regel von ihm bezahlt wird.
Nach vollzogener Beurkundung besteht kein Widerrufsrecht.
Der Käufer hat das Recht, den beurkundenden Notar zu benennen.

2. Bauplatz.org - Der Bauplatz–(Grundstücks)Verkauf auf Berechtigung und Vollmacht kontrollieren !
Der Notarvertrag muss eindeutig enthalten, wer laut Grundbuch Eigentümer des Grundstücks ist. Der Eigentümer kann sich bei Verkaufsverhandlungen und Beurkundung vertreten lassen.  Dazu muss die entsprechende Vollmacht in Schriftform der Urkunde beigefügt werden.
Die Personalien von Käufer und Verkäufer müssen auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüft werden.

3. Bauplatz.org - Klarheit über Grundbucheintragung des Bauplatzes verschaffen
Vor der Beurkundung muss  der aktuelle Grundbuchauszug vorliegen.
 Im Normalfall nimmt der Notar Einsicht ins Grundbuch und übernimmt die wichtigsten Grundbucheintragungen in den Notarvertrag. In diesem müssen mindestens die Angaben über die Grundstücksbezeichnung und Grundstücksgröße, die Nummer des  Grundbuchblattes, die Flur- und Flurstücksnummer, enthalten sein.

4. Bauplatz.org - Den baurechtlichen Zustand des Grundstücks  selbst In Augenschein nehmen
Im Vertrag muss eindeutig enthalten sein, in welchem baurechtlichen Zustand sich das Grundstück, der Bauplatz,  befindet, ob es bebaut oder unbebaut ist.
Das Bauland, der Bauplatz muss vom Verkäufer in Form einer Beschaffenheitsbeschreibung zugesichert werden.
Ob ein geplantes Bauvorhaben für das betreffende Grundstück zulässig ist, kann man mit einer Bauvoranfrage an das zuständige Bauordnungsamt erfahren .

5. Bauplatz.org - Ausgleich für Abweichung der Grundstücksgröße vereinbaren
Üblicherweise wird vom Verkäufer eine Haftung für die Grundstücksgröße ausgeschlossen. Eine Angabe dazu im Grundbuch ist nicht verbindlich. Deshalb sollte eine Vereinbarung getroffen werden, wie Abweichungen von der Grundstücksgröße finanziell geregelt werden.
Ist ein Grundstück, Bauplatz noch nicht vermessen, muss es von einem vom Bauamt empfohlenen Vermessungsbüro vorgenommen werden.  Zur Bauantragstellung wird der von dem Vermesser erstellter amtliche Lageplan benötigt.
Der Vertrag muss die Angabe enthalten, ob es sich um ein Einzelgrundstück handelt, eine Realteilung oder ideelle Teilung/Teilung nach Wohneigentum und wer die Kosten für die Vermessung bzw. für die Grundstücksteilung trägt.

6. Bauplatz.org - Bodenbeschaffenheit untersuchen lassen
Käufer kann vor Beurkundung des Vertrages ein Boden- oder Baugrundgutachten einholen, um sich vor zusätzlichen Baukosten oder späteren Baumängeln  zu schützen.
Dazu ist allerdings die Einwilligung des Verkäufers erforderlich. Vor Abschluss des späteren Bauvertrages wird dieses Gutachten ohnehin benötigt. Bestehen Sie darauf, dass der Verkäufer im Vertrag versichert, dass ihm die Existenz von verdeckten Mängeln sowie kontaminierten Altlasten auf dem Grundstück nicht bekannt sind.

7. Bauplatz.org - Bauplatz, Grundstück Lastenfrei kaufen
Ein Baugrundstück ist frei von im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Rechten Dritter zu veräußern.  Der beurkundende Notar muss den lastenfreien Erwerb sichern. Er muss feststellen, ob und welche Grundschuld im Grundbuch eingetragen sind und diese Eintragungen im Kaufvertrag festhalten. Dazu gehören die evtl. Rechte von Nachbarn (Geh-, Fahr-und Leitungsrechte u. a.), Wohnrechte oder  von öffentlichen Versorgern. Sie müssen in aller Regel übernommen werden.
Falls nicht im Vertrag schon geregelt, sollte auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden.
Das Baugrundstück, der Bauplatz muss frei von öffentlichen Lasten wie Grundsteuer, Rückständen von Entgelten öffentlicher Versorger oder Erschließungskosten übergeben werden.
Der notarielle Kaufvertrag darf dem Käufer nur solche Erschließungskosten auferlegen, die nach Übergabe des Grundstücks entstehen.  Es muss ermittelt werden, ob und wie hoch das Grundstück, der Bauplatz, mit Grundschuld oder Hypotheken belastet ist und wer die Gläubiger sind.  Auch diese Angaben gehören in den Kaufvertrag.
Vorliegende Löschungsbewilligungen von Gläubigern müssen  dem Vertrag beigefügt sein. Auch die Freistellung Rechten wie Befugnissen aus Nutzungsverträgen mit Dritten (Miet- oder Pachtverträge), die nicht im Grundbuch eingetragen sind, müssen in  Kaufvertrag aufgenommen werden. 

8. Bauplatz.org - Ein Bodenrichtwert ist eine Preisorientierungshilfe
Die Höhe des Kaufpreises unterliegt der freien Verhandlung. In der Praxis wird der veröffentlichte Bodenrichtwert für die Preisverhandlung als Orientierung genommen. Er wird vom regionalen Gutachterausschuss des zuständigen Landkreises ermittelt und kann dort erfragt werden.
Genau so wichtig ür den zukünftigen Besitzer ist es, sich über die Nachbarn zu informieren. Nachbarn, die für Probleme und Streitigkeiten bekannt geworden sind, werden sich in seltenen Fällen komplett ändern.

9. Bauplatz.org - Zahlungsmodalitäten vereinbaren
Zu den Modalitäten gehört die Vereinbarung, zu welchem Termin und auf welches Konto die Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Üblich und sicher ist die Zahlung auf ein Notaranderkonto. Das verursacht geringfügige Zusatzkosten für den Käufer. 
Die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer ist davon abhängig zu machen, dass eine Eigentumsvormerkung eingetragen ist, sowie  notwendige Genehmigungen und Erklärungen Dritter vorliegen und die Löschung Grundbuchlasten gemäß Vertragsvereinbarung sichergestellt ist.
Zur Finanzierung des Kaufpreises und gegebenenfalls der Baukosten gehört normalerweise, dass der Verkäufer dem Erwerber Vollmacht erteilt, bereits vor der Eigentumsumschreibung das Grundbuch mit Grundpfandrechten in der notwendigen Höhe zu belasten. Diese Belastungsvollmacht kann nur der Eigentümer erteilen.

10. Bauplatz.org - Rechte auf Eigentumsübertragung sichern
Mit der Beurkundung des Vertrages wird der Kauf abgeschlossen. Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist es aber noch ein langer Weg.
Der Notar muss erforderliche Genehmigungen einholen und die Vereinbarungen im Vertrag vollziehen. Insbesondere muss auch die Zahlung des Kaufpreises sichergestellt sein.
Am Ende der Beurkundung steht die Umschreibung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.  Der Kaufvertrag sollte deshalb eine Regelung enthalten, dass zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums eine Eigentumsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wird.

11. Bauplatz.org - Übergabe des Grundstücks, des Bauplatzes an Käufer
Es ist die Aufgabe des Notars, den Kaufvertrag so zu formulieren, dass eine lastenfreie Übereignung des Baugrundstücks, des Bauplatzes, gegen Zahlung des Kaufpreises vereinbarungsgemäß verläuft.
Im Vertrag sollte ein konkreter Termin genannt werden, an dem die Übergabe des Besitzes des Grundstücks an den Käufer erfolgt.
Im Normalfall wird dieser Termin auch mit der Fälligkeit des Kaufpreises verbunden.

12. Bauplatz.org - Sicherung einer Haftung des Verkäufers
Der Käufer sich vertraglich sichern, dass der Verkäufer die Gewähr übernimmt, dass das Grundstück frei von Mängeln einschließlich Bodenverunreinigungen und Baulasten ist, die den Wert und die Nutzung des Grundstückes gegenüber dem vereinbarten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern. 
In der Regel werden jedoch im notariellen Vertrag zugunsten des Verkäufers die gesetzlichen Rechte des Käufers bei Grundstücksmängeln wie Nacherfüllung, Rücktritt, Kaufpreisminderung und Schadenersatz im Rahmen des gesetzlich Zulässigen ausgeschlossen.
Der Käufer sollte die Grundstücksbeschaffenheit in diesem Fall vor Vertragsschluss sorgfältig überprüft haben, u.a.  indem er behördliche Auskünfte bzw. Bodenbeschaffenheitsgutachten einholt.
Eine persönliche Besichtigung ist ein Muss.
Nachträgliche Beanstandungen sind  bei einem zulässigen Ausschluss von Mängelrechten im notariellen Vertrag – mit Ausnahme bei einem arglistigen Verschwiegen von Mängeln durch den Verkäufer – nicht mehr möglich.

13. Bauplatz.org - Schlussbemerkungen
In den meisten Fällen läuft ein Grundstücksgeschäft dank der amtlichen Stellung eines Deutschen Notars rechtlich problemlos.
In anderen Ländern gibt es diese Sicherheit nicht. Hier ist man besonders auf eine qualifizierte und zuverlässige Hilfe von Fachleuten vor Ort  angewiesen.
Was in Deutschland rechtlich selbstverständlich ist, hat in manchen Ländern andere oder keine Bedeutung.
 

 

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